النظام القانوني لإعلان التصرفات الواردة على العقار في طور التحفيظ

تفصيل

يشكل العقار محوراً استراتيجياً للتنمية الاقتصادية والاجتماعية لما يوفره من قيمة استثمارية ومالية قابلة للتداول والائتمان، مما جعله في صلب السياسات التشريعية الهادفة إلى تحفيز الاستثمار وضمان الاستقرار التعاقدي. وقد أدرك المشرع المغربي مبكراً هذه الأهمية، فتبنى نظام التحفيظ العقاري الذي يقوم على قاعدة الشهر العيني الإجباري، ويُنشئ سجلاً عقارياً يتمتع بحجية مطلقة في مواجهة الكافة، بما يجعله نظاماً تأسيسياً لاستقرار الملكية وحماية الحقوق العينية العقارية.

وتتميز مسطرة التحفيظ بإجراءات دقيقة تخضع فيها الملكية العقارية وباقي الحقوق العينية العقارية الأخرى لإجراءات شكلية جوهرية، أبرزها الإعلان والشهر. ذلك أن الحقوق الواردة على العقار خلال هذه الفترة، سواء كانت ناتجة عن بيع أو رهن أو هبة أو وصية أو قسمة، لا يمكنها أن تنتج آثارها القانونية الكاملة إلا إذا تم إعلانها وفقاً لمسطرة الإيداع والإشهار المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري. فالشهر هنا لا يُعد مجرد إجراء إداري شكلي، بل يمثل عنصر حماية وقاعدة استقرار ووسيلة لإضفاء الحجية على الحقوق ذات الطبيعة المالية والعينية، مما يضمن تداولاً عقارياً آمناً، ويحمي المتعاملين ذوي النية الحسنة. ومن هذا المنطلق فإن إعلان التصرفات العقارية في طور التحفيظ لا يقتصر على وظيفة وقائية تهم تطهير العقار من الدعاوى المحتملة وتعزيز الثقة في المعاملات العقارية فقط وإنما يقوم أيضا بوظيفة ائتمانية تجعل الحقوق قابلة للتداول الائتماني. فالمؤسسات المالية لا تمنح الائتمان العقاري ولا تقبل رهوناً أو ضمانات على عقار غير معلن أو غير مقيد. لأن غياب الإعلان يُفقد الحق صفته المحينة ويضعف قيمته الاقتصادية. ولهذا جاء نظام شهر التصرفات أثناء مرحلة التحفيظ ليساهم في تحويل العقار من مجرد ثروة جامدة إلى قيمة مالية قابلة للاستثمار.

وتتأكد أهمية الإعلان أيضاً في حماية الغير، حيث يتيح له الاطلاع على حالة العقار أثناء جريان المسطرة، مما يحول دون تعارض الحقوق أو اكتساب حقوق متعارضة على عقار واحد ويؤسس لمبدأ علنية الائتمان العقاري الذي يعد أساساً لتنشيط السوق المالية.

لذلك فإن النظام القانوني لإعلان التصرفات الواردة على العقار في طور التحفيظ يتجاوز مجرد وظيفة الإخبار، ليُشكل دعامة بنيوية لتحقيق الأمن العقاري والائتماني، وركيزة لضمان الاستقرار التعاقدي وسلامة التداول المالي للعقار في المغرب.